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▲近年政策緊縮造成市場供給增加、買氣轉趨觀望。(圖/記者張瀞勻攝)
央行3月19日宣布鬆綁第二戶房貸成數至6成，在利率連8凍、信用管制仍持續下，被視為政策「微調」，市場關注焦點在於，此舉對購屋族究竟是進場契機，還是短期假性利多。專家普遍認為，房市仍處於修正期，實際影響仍須回歸資金條件、產品選擇與市場觀察。
中央銀行3月19日召開理監事會議，決議維持利率政策不變，已連續第8次按兵不動，不過，在房市管制政策上出現調整，央行宣布自20日起，將自然人第二戶購屋貸款成數由原先5成提高至6成，為近年信用管制措施中的首次鬆動。
央行說明，自2024年9月第七波信用管制實施以來，市場投機氛圍已有降溫跡象。從金融數據觀察，不動產貸款占整體放款比重已由去年6月的37.6%高點，下降至今年2月底的36.0%；住宅貸款年增率從11.3%放緩至4.5%，建築貸款年增率則降至1.5%，顯示資金動能明顯收斂。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察，2025年第四季部分月份成交量曾略為回升，但整體市場並未明顯脫離低檔，信義代銷專案經理林暐哲則坦言，目前市場仍感受到「寒意」，他指出，2025年下半年出現「股房兩樣情」，股市持續上漲，但房市交易量反而轉冷，主要原因在於資金出現磁吸效應，「不少潛在買方把原本準備當頭期款的資金先投入股市」，當房價短期漲幅預期降低時，資金自然流向報酬率較高的投資標的。
▲房市格局已從「投機主導」轉為「剛需導向」。(圖/記者張瀞勻攝)
林暐哲進一步說明，目前市場成交多屬於「個案表現」，也就是少數具備地段、品牌或產品優勢的建案仍能創造銷售佳績，「並不是整體市場全面回溫」，顯示房市仍處於結構調整階段。
在供給端方面，建商推案態度也出現轉變，林暐哲形容，目前業界心態為「保守觀望、延後推案」，部分建商因前期推案尚未完全去化，加上土地融資期限、建融條件與餘屋貸款限制等政策壓力，使得推案節奏趨於保守，此外，虛坪改革、土方問題與地方選舉等變數，也讓建商在推案策略上更加彈性。
對於2026年市場走勢，林暐哲認為價格與成交量可能呈現分歧，「價格方面整體可能盤整至微跌，但優質地段或品牌建商的建案仍具支撐」，至於成交量則仍取決於市場信心與推案量，若經濟穩定或政策略有鬆動，下半年可能出現溫和回溫。
▲在房市修正期下，銷售去化速度面臨考驗。(圖/記者張瀞勻攝)
換屋族須防銀行核貸落差 預留現金應對估價落差
從資金操作角度來看，專家們都建議應保守以對！《591新建案》新聞公關課組長林哲緯指出，央行本次鬆綁貸款「名義上雖是為了緩解換屋族資金壓力，但並不代表房市政策全面轉向」，是否能讓房市回春仍需時間觀察，他也提醒，「這多出的一成額度能否兌現，取決於購屋族的個人財務信用與擔保品條件」，換言之，最終決定權仍掌握在銀行手中。
在目前銀行核貸仍緊縮的情況下，林哲緯建議購屋族應「拉高資金預備水位」，由於銀行受限於放款總量管制，實務上常出現核貸成數與利率不如預期的狀況，「建議扣除購屋必要支出後，手中最好保留一成現金作為緩衝」，以應對銀行估價落差，避免資金斷裂。
此外，他提醒，本次政策並未鬆綁第2戶寬限期規定，「一旦撥款，本息攤還壓力就會立即出現」，換屋族務必精算新舊屋並存期間的還款負擔，「避免舊屋未能如期出售，卻同時承受雙重房貸壓力」。
切結規定與寬限期仍嚴 務必精算還款壓力
針對換屋操作風險，林哲緯也指出，目前仍須遵守18個月內出售舊屋的切結規定，「在市場買氣趨緩、成交期拉長的情況下，若無法在期限內完成出售，不僅可能產生違約金，還會被銀行收回成數差額」，因此「慎選轉手時機、確保資金銜接，是現在換屋族最重要的實戰原則」。
從產品選擇與進場策略來看，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，央行雖鬆綁第二屋貸款成數，但仍緊盯不動產放款總量，「購屋族還是要注意銀行願不願意承作第二屋房貸」，他建議，口袋較深的置產族，「可以挑特定建商讓利的新案，或是議價空間比較大的餘屋案，逢低布局，慢慢等房市回來」。
住展雜誌發言人陳炳辰同樣認為，政策效果不宜過度放大，「最需要注意的是看得到貸不到」，央行雖然放寬貸款成數，但銀行放款水位仍是關鍵，「房貸恐怕還是要排隊，審核也會維持謹慎」，購屋族在資金規劃上仍須保守評估。
▲房市在修正期，反而通常是比較好的入場時間。
陳炳辰直言，「這次鬆綁只是開了一個小門，不是康莊大道」，對整體市場的刺激效果有限，尤其蛋白區即使價格較低，「一成的讓利也不至於讓買盤大舉回溫」，若區域機能不成熟，仍存在發展不確定性，「還是要回歸區域價碼」。
他也提醒，目前市場仍面臨原物料成本上升的壓力，建案品質與價格結構可能受到影響，「對於個案建商的產品，還是不能掉以輕心」，整體市場僅屬有限回溫。
在政策面方面，陳炳辰指出，下半年進入選舉前夕，變數增加，「政策應該會維持低調，不太可能大幅刺激房市」，甚至不排除今年僅此一次調整，「房市只是從加護病房轉到一般病房，還沒有真正好起來」。
市場回歸剛需導向 把握「十年來最好談」時機
至於首購族，何世昌認為，「可以多留意捷運沿線、已經出現價格修正的區域」，同時篩選附帶家電或裝潢的建案，「多少可以省下一筆支出，降低成家壓力」。他也指出，「房市在修正期，反而通常是比較好的入場時間」，但他強調，由於央行僅是微調政策，加上新建案賣壓仍重，「市場信心還沒完全回來，短期房價要大漲機率不高」，購屋族「其實還有時間慢慢看、慢慢選」。
不過從市場結構角度解讀政策意義，寶麟廣告副總經理管清智表示，目前房市格局已從「投機主導」轉為「剛需導向」，此次央行調整傳遞出一個重要訊號，「期待已久的大跌可能不會發生」。
管清智指出，第二戶貸款成數放寬，「不只是房貸水龍頭的微啟」，也反映政策目標轉向「房市軟著陸」，透過釋放剛需動能、讓市場回歸基本面，以及在通膨環境下進行資產調整，「當房價維持橫盤震盪，其實就是一種健康修正」。
從資金環境觀察，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則認為，全球資金趨勢仍偏緊，美國降息延後、縮表啟動，資金退潮已成定局，台灣央行透過利率連8凍與信用管制維持市場穩定，使房市呈現「不崩、不漲」的格局。
黃舒衛指出，「第2戶貸款成數調整有助於緩解短期壓力，但不應被解讀為市場反轉訊號」，當前房市正處於「十年少見的關鍵轉折點」，對買方而言，「不一定最便宜，但肯定是十年以來最好談」。
▲個案銷售仰賴產品力與地段優勢。(圖/記者張瀞勻攝)
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