房市熱度爆表 專家:上半年「不談檔期」 除非這2因素才有冷卻期
太報/徐筱嵐 報導
進入房市重頭戲「329檔期」,揮別去年連續升息、打炒房政策、國內外不景氣等陰霾,今年首季在新青安房貸加持及股市續創新高,消費信心大增,不僅推案量創史上次高,各房仲業者統計,3月交易量呈現年月雙增,讓買氣依舊強強滾。
專家直言,今年上半年「根本不用談房市檔期」,熱度就是破表,除非經濟成長率成長到3%,讓央行再度升息,或是股市出現意料之外的波動,否則這股勢不可擋的熱潮,將延續到下半年。
全台推案金額創史上次高 房市熱度不減
根據591新建案公布的最新數據,六都和新竹地區推案的總銷金額為7810.4億元,雖然年減7.3%,卻創下史上次高;而新進場的個數則有380件、年增32%。而住展雜誌也統計,今年北台灣房市329檔期推案預估量,來到3140.5億元,較去年同期實際推案量成長約1171.9億元,年增59.5%,創下歷史新高紀錄。
即便央行在3月21日無預警升息半碼(0.125個百分點),市場評估房貸利率將升破2%,新青安房貸的利率恐一併調整,未料,財政部隔天宣布,本次升息部分,不論既有貸戶或新貸戶,均由政府同幅補貼半碼至2026年7月31日止,意味著新青安房貸依舊維持最低利率。
升息半碼但不動新青安 利率維持相對低點
一名資深投資客透露,升息半碼對房市幾乎沒有影響,即便半碼反映在新青案房貸利率,利率依舊在2%以下,儘管多家銀行的利率都上調到2%,但對貸款族、多屋族的影響不大,跟從前利率動輒10%左右相比,「這樣的利率不算什麼」。
該名投資客說,多屋族的房屋持有多年,不會因為要多繳利息而受到影響,「有些房子買入時間可能超過7、8年,甚至10到15年,待繳餘額不多,轉租出去就好,租金跟利息相比一目了然」,加上近來股市大好,只會讓資金持續流入不動產市場。
住展雜誌發言人陳炳辰坦言,原本市場預期央行會將房市過熱的地區納入限貸令,但央行無預警升息半碼,確實讓不動產界有些措手不及,但「回過神來、半碼還好」,況且,新青安房貸利率仍維持在1.775%,絲毫不受升息影響,對房市並沒有嚇阻作用。
利率衝破2% 小宅、低總不影響 真正受害是「這產品」
陳炳辰說,目前的市場是「小宅、低總當道」,動了利率半碼,影響幅度沒有太大,若以房貸1000萬元、貸款年限30年,不納入優惠貸款或寬限期,採取本息均攤來計算,原本房貸年利率 2.06%,每月應繳房貸為3萬7263元。
在升息半碼後,房貸利率增為2.185%,以房貸1000萬元、貸款年限30年來計算,每月應繳房貸增為3萬7894元,換算每月多繳631元,每年多繳7572元,攤算下來的金額在可承受範圍內,對首購族的影響並不大。
陳炳辰指出,中大坪數產品反而首當其衝,以房貸金額3000萬元、貸款年限30年,房貸年利率 2.06%計算,光是利息就要5萬餘元,升息半碼後,利息馬上增加至5.3萬元左右,一年的利息多出2至3萬元不等的支出,況且,高資產族群本身不會使用到新青安房貸,所受的衝擊明顯。
至於是否會打擊到多屋族,陳炳辰分析,通常多屋族持有的產品以小宅型為主,且非自住的情況居多,即便升息恐加重利息負擔,但持有者只要轉租,並不會有太大的問題,反而出現「租金轉嫁」的可能性。
買賣雙方都「停不下來」 房市降溫遙遙無期
除了購買方持續透入,陳炳辰觀察,建商供給量「沒有停下來」,且價格持續攀升,以新北市新莊、三重、土城等熱區,部分新案開案時間延後到今年,即便房價持續創新高,購屋族依舊買單,市場持續升溫、無反饋動盪性,只能說今年上半年不用談329檔期或是520檔期,這股熱度將會延續到下半年。
外界認為下半年囤房稅上路,還有美國總統大選等因素干擾,陳炳辰認為,現階段沒有新的房市調控政策,且股市持續熱絡,還有不少民眾要持續加碼,房市很難冷卻,除非央行6月再度升息,或股市出現很大波動性,使得資金無法朝房市挹注,才會需要注意。
新聞來源:奇摩新聞